Rainer Maria Löckener - Immobilienbewertungen
öffentlich bestellter und vereidigter sowie zertifizierter Sachverständiger  

11.06.2025

Beleidigung des Prozessbevollmächtigten?

Der Entscheidung des OLG Frankfurt vom 06.03.2025 (Az.: 17 W 24/24) liegt ein Fall zugrunde, in dem der vom Gericht bestellte Sachverständige dem Anwalt der Klägerin in der mündlichen Verhandlung folgende Äußerung entgegen hielt: „Jedes Wort was Sie sagen, ist nicht richtig". Zuvor hatte der Sachverständige diesem noch die Fähigkeit zur Selbstkritik abgesprochen. Diese Worte hatten den Anwalt der Klägerin veranlasst, den Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit abzulehnen, weil der Sachverständige damit zum Ausdruck bringe, sich einer Auseinandersetzung mit der abweichenden Bewertung des Privatgutachters schlicht zu verweigern.

LG und OLG haben beide den Antrag abgewiesen. Soweit der Sachverständige dem Anwalt in der mündlichen Verhandlung die Fähigkeit zur Selbstkritik abgesprochen habe, vermöge der Senat hierin keinen tragfähigen Anlass zur Annahme einer Voreingenommenheit zu Lasten der Klägerin zu sehen; diese Äußerung bewege sich noch im Kontext der verbalen Auseinandersetzung mit dem Anwalt. Was die Äußerung, „Jedes Wort des Anwalts sei nicht richtig" betrifft, handele es sich lediglich um eine fachbezogene Bewertung des Privatgutachtens und nicht um eine personenbezogene Kritik. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des KG v. 06.09.2007, dass die Worte „unverschämt, völlig absurd und inkompetent" für keinen ausreichenden Befangenheitsnachweis gehalten hatte.


Amtlicher Leitsatz
Der Verweis auf fehlende Kritikfähigkeit des Prozessbevollmächtigten und die Aussage, jedes Wort, das er sage, sei nicht richtig, erfüllt kontextbezogen nicht die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen.

Fundstellen: IfS-Wissensforum (www.ifsforum.de); BeckRS 2025, 4286


10.06.2025

Verkehrswerte unterliegen einer Bandbreite — Keine Haftung nach §839a BGB

Richtig oder falsch? Das ist hier nicht die Frage - zumindest, solange sich der festgestellte Verkehrswert in einer vertretbaren und nachvollziehbaren Preisspanne bewegt.

Im nachfolgenden Fall hatte der Sachverständige einen Verkehrswert in Höhe von € 4.260.000 ermittelt, der nur unwesentlich von dem durch die weitere gerichtliche Sachverständige ermittelten Verkehrswert in Höhe von € 4.000.000 abwich. Das LG Köln (28.01.2025, Az.: 32 0 379/20) gab daraufhin der Schadensersatzklage gegen den Sachverständigen gem. § 839a BGB wegen eines behauptetermaßen fehlerhaften Sachverständigengutachtens auch nicht statt. Das Gericht führte aus, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden könne. Kleinere Diskrepanzen (hier: unter 10%) zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vorn Sachverständigen ermittelten Verkehrswert gingen nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - zu dessen Lasten.

Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden; eine Abweichung von unter 10% zum gerichtlich festgestellten Wert ist insofern nicht erheblich.

 

IfS-Wissensforum, IfS-Informationen 2/2025


30.10.2023

Fortbildungsverpflichtung für den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

Für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen reicht es nicht aus, nur im Zeitpunkt seiner Bestellung über das notwendige Fachwissen zu verfügen und qualifizierte Gutachten zu erstatten. Beide Voraussetzungen müssen während der gesamten Dauer der öffentlichen Bestellung vorhanden sein. Der Sachverständige ist daher verpflichtet, sich ständig über den jeweiligen Stand der Wissenschaft, der Technik und die neueren Erkenntnisse auf seinem Sachgebiet zu unterrichten. 

Das bedeutet: Er muss über die für sein Bestellungsgebiet maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen und einschlägigen Erfahrungssätze, Methoden und Lehrmeinungen, die als zweifelsfrei richtig und zuverlässig anerkannt sind, informiert sein und diese beherrschen. Ungesicherte Erkenntnisse darf er seinen Leistungen nicht zugrunde legen. Zur Fortbildung gehört aber nicht nur die Ergänzung des unmittelbaren Fachwissens, sondern auch Weiterbildung im allgemeinen Sachverständigenwissen (z. B. Vertrags-, Prozess-, Haftungs-, Gebühren- und Schiedsgutachterrecht sowie im öffentlichen Recht hinsichtlich des ihn betreffenden Pflichtenkatalogs).

 

Zu diesem Zweck hat sich der Sachverständige in der erforderlichen Weise, insbesondere durch regelmäßige Teilnahme an geeigneten Kursen, Seminaren und Fortbildungslehrgängen, die von kompetenten Stellen angeboten werden, sowie durch das laufende Studium der Fachliteratur und von Fachzeitschriften fortzubilden. Diese Fortbildungsmaßnahmen sind der bestellenden Körperschaft, der IHK, schriftlich nachzuweisen, sonst kann die öffentliche Bestellung aberkannt werden.

08.02.2023

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Mietimmobilie nach der ImmoWertV möglich!

Wurde für die Anschaffung einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, muss dieser aufgeteilt werden. Denn die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig, die Kosten für den Gebäudeanteil allerdings schon. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass für die Aufteilung grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14.7.2021, BGBl I 2021, S. 2805) herangezogen werden kann.

Die ImmoWertV enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Dabei stehen die - nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu wählenden - Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) einander gleichwertig gegenüber.

Quelle 1 BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 12/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 232813

26.09.2022

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen auch Mediationsaufträge übernehmen! 

Die Tätigkeit eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist nicht auf die Erstattung von Gutachten beschränkt. In § 36 GewO wird lediglich von einer Tätigkeit auf einem bestimmten Sachgebiet gesprochen. Solche Tätigkeiten können beispielsweise sein: Erstattung von Gerichtsgutachten, Privatgutachten, Schiedsgutachten, Schlichtungen, Beratertätigkeit, Prüftätigkeit, baubegleitende Qualitätskontrolle.

Der öffentlich bestellte Sachverständige darf auch die Tätigkeit eines Mediators ausüben und in seiner Werbung für seine Sachverständigen-tätigkeit auf seine Tätigkeit als Mediator hinweisen. Sie ist von der öffentlichen Bestellung abgedeckt und kann ein „ideales Ergänzungswerk-zeug" für das Leistungsangebot von Sachverständigen sein (so wörtlich Schlehe in: Bayerlein, Praxishandbuch Sachverständigenrecht, 6. Aufl. 2021, §26, Rn. 56).

IfS-Information 3/2022 

22.12.2021

Verhalten bei CORONA und den neuen Varianten

Das Bayerische Staatsministerium für Gesundheit und Pflege hat im Zusammenhang mit der CORONA-Pandemie allgemein verfügt, dass jeder angehalten ist, die physischen und sozialen Kontakte zu anderen Menschen auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren. Wo immer es möglich ist, sollte ein Mindestabstand zwischen Personen von 1,5 m eingehalten werden. Aus diesem Grund finden bis auf Weiteres keine Besuche oder Besprechungen mit betriebsfremden Personen in den Büroräumen des Sachverständigen statt.

Durch die eingeschränkte Besetzung bei den Behörden, ist die Beschaffung von Unterlagen durch das Sachverständigenbüro stark eingeschränkt, vereinzelt gar nicht möglich. Bewertungsrelevante Unterlagen oder Hinweise zum Bewertungsobjekt sollten vor dem Ortstermin schriftlich übermittelt werden. Dabei ist die Überlassung von Dateien per E-Mail zu bevorzugen, damit kein Austausch von Papier bzw. Dokumenten erfolgt.

Eine Ortsbesichtigung findet grundsätzlich nur in kontaktreduzierter Form statt!

Auf Händeschütteln und sonstige persönliche Begrüßungen muss verzichtet werden. Der Sachverständige und seine Mitarbeiter werden die Besichtigung aller Räume möglichst ohne Begleitung fremder Personen durchführen. Des Weiteren werden alle Teilnehmer aufgefordert, zur allgemeinen Sicherheit FFP2 - Gesicht-Nasen-Schutzmasken zu tragen. Erleichterungen sind auch dann nicht geraten, wenn durch Vorlage eines Impfzeugnisses ein Impfnachweis gegen COVID-19 erfolgt oder ein tagesaktueller PCR-Test vorgelegt wird.

Gibt es zum Zeitpunkt des geplanten Ortstermins bei Teilnehmern Verdachtsmomente einer Erkrankung, wie erhöhte Körpertemperatur, trockener Husten oder sonstige grippeähnliche Erscheinungen, sollte der Termin auf keinen Fall stattfinden und rechtzeitig abgesagt werden.

Bei der Tatsachenfeststellung bzw. der Beweisaufnahme anlässlich des Ortstermins können nur die für die Wertermittlung notwendigen Personen teilnehmen. Der Sachverständige führt eine Teilnehmerliste, um bei einem konkreten Verdachtsfall alle Teilnehmer über eine mögliche Infektionsgefahr warnen zu können.

Personen, die dem Sachverständigen vor der Durchführung der Besichtigung nicht schriftlich gemeldet wurden, können an der Objektbesichtigung nicht teilnehmen. 

20.12.2021

Ortstermine trotz CORONA

LG Saarbrücken, 12.5.2020, DS 2020, 159 = NJW-RR 2020, 712

Auch in Zeit der Corona-Pandemie sind Ortstermine zur Beweisaufnahme durch Sachverständige durchzuführen, auch wenn eine Partei nicht mit der Durchführung einverstanden ist. Die Einhaltung der üblichen Infektionsschutzregeln ist durch den Sachverständigen sicherzustellen.

19.11.2021

Verlängerung der öffentlichen Bestellung

Rainer Maria Löckener wurde am 18.11.2021 nach eingehender Überprüfung seiner Sachkunde und der persönlichen Eignung wiederholt durch die Industrie- und Handelskammer in Nürnberg für Mittelfranken als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt. In der Wahl seiner Niederlassung ist der Sachverständige frei, er kann weitere Niederlassungen begründen.

Nach § 2 der Sachverständigenverordnung hat die öffentliche Bestellung folgenden Inhalt:

(1) Die öffentliche Bestellung hat den Zweck, Gerichten, Behörden und der Öffentlichkeit besonders sachkundige und persönlich geeignete Sachverständige zur Verfügung zu stellen, deren Aussagen besonders glaubhaft sind.

(2) Die öffentliche Bestellung umfasst die Erstattung von Gutachten und andere Sachverständigenleistungen wie Beratungen, Überwachungen, Prüfungen, Erteilung von Bescheinigungen sowie schiedsgutachterliche und schiedsrichterliche Tätigkeiten.

(3) Die öffentliche Bestellung kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden. Auflagen können auch nachträglich erteilt werden.

(4) Die öffentliche Bestellung wird auf 5 Jahre befristet. Bei einer erstmaligen Bestellung und in begründeten Ausnahmefällen, insbesondere bei Zweifeln über die Fortdauer der persönlichen oder fachlichen Eignung des Sachverständigen, kann die Frist von 5 Jahren unterschritten werden. Sofern das Ende der Befristung bei Erst- oder Wiederbestellungen nicht auf einen 31. Dezember fällt, kann die öffentliche Bestellung über 5 Jahre hinaus, bis zum folgenden kalendarischen Jahresende befristet werden.

(5) Die Tätigkeit des öffentlich bestellten Sachverständigen ist nicht auf den Bezirk der bestellenden Industrie- und Handelskammer beschränkt.