Rainer Maria Löckener - Immobilienbewertung
öffentlich bestellter und vereidigter sowie zertifizierter Sachverständiger  

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03.12.2019

Immobilienbewertung auch ohne Objektbesichtigung möglich!

Wenn dem Sachverständigen der Zutritt zum Bewertungsobjekt verwehrt wird, darf er dann eine Schätzung in seinem Gutachten vornehmen, wenn er zuvor den Schuldner auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat und in seinem Gutachten auf diesen Umstand hinweist?

Ein wichtiges Betätigungsfeld für Sachverständige ist das Zwangsversteigerungsverfahren. Nach § 74a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) wird der Grundstückswert (Verkehrswert) vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls von Sachverständigen, festgesetzt.

Für den Sachverständigen gibt es u. a. das Problem, wie er sich zu verhalten hat, wenn ihm der Schuldner den Zugang zur Immobilie, insbesondere zur Wohnung, verweigert. Das Vollstreckungsgericht kann ihm da auch nicht helfen; es kann den Zutritt zum Versteigerungsobjekt weder für sich noch für den Sachverständigen erzwingen. Es ist allein Sache des Vollstreckungsschuldners, wem er den Zutritt gewährt (BGH, NJW 2003, 2825, 2827). Der Sachverständige darf aber dann eine Schätzung in seinem Gutachten vornehmen, wenn er zuvor den Schuldner auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat und in seinem Gutachten auf diesen Umstand hinweist.

Einen solchen Fall der Verweigerung der Ortsbesichtigung musste der BGH in seinem Beschluss vom 7.12.2007 (BeckRS 2017, 139067 = DS 2018, 66) entscheiden. Die Schuldnerin verwehrte dem Sachverständigen trotz dessen Hinweis auf die Folgen einer Weigerung den Zutritt zu dem Wohnhaus. Erst später wollte die Schuldnerin die Innenbesichtigung erlauben. Der Sachverständige ging auf dieses Angebot nicht mehr ein und erstattete sein Gutachten. Die zulässige Rechtsbeschwerde lehnte der BGH ab, weil der Sachverständige alles richtig gemacht habe und das Gutachten nicht an einem schwerwiegenden Mangel leide.

Dem Beschluss sind folgende Leitsätze vorangestellt:
Der Schuldner, der dem gerichtlichen Sachverständigen den Zutritt zu den Innenräumen des Versteigerungsobjekts versagt hat, kann Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten und die im Anschluss daran erfolgte Wertfestsetzung nicht allein darauf stützen, dass er nunmehr den Zutritt ermöglichen will; eine erneute Ortsbesichtigung muss in der Regel nur dann erfolgen wenn der Schuldner nicht darauf hingewiesen worden ist, dass der Wert der Innenausstattung im Falle einer Zutrittsverweigerung geschätzt wird, oder wenn die Innenbesichtigung aus gewichtigen und nachvollziehbaren Gründen wie etwa eine plötzlich gravierende Erkrankung, verweigert worden ist.
© IFS Wissensforum 04/2019



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